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开盘 作者:祈祷君
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出去质问他。
只是在带着江山去开会前, 张微目光从陆春来身上扫过, 状似随意地点了他的名字。
“陆春来？”
“在，经理。”
“你也是混迹市场多年的老手了, 今天早上去新售楼部的培训, 你和雷磊一起吧。”张微说完就脚步匆匆地往外走，根本不给雷磊反应过来的时间。
“就当熟悉熟悉新售楼部。”
因为电话的耽搁, 她和江山到会议室的时候已经算来得晚的了，江山看了眼会务那边，见总经办来了好几个人, 就知道今天这会议级别不低，连忙过去帮忙端茶倒水。
等所有人来齐，董事长还是没到, 总经办又打了好几个电话, 到了约定会议时间的一刻钟以后, 董事长才姗姗来迟。
会议的主题是今年和明年两年度的拿地开发计划, 对于一家房地产公司来说, 可谓是重点项目之一，也是让公司里众多部门关心的问题。
投资部、开发部、设计部和工程部都因为一年多没有开发新的地块而闲散着，董事长用“市场部没有就位”为理由，推辞了童威好多次拿地的申请，如今市场部已经就位，再也找不到推辞的借口了，童威立刻趁热打铁重新又提起了拿地开发计划。
“……在土地交易完全市场化的背景下，地产商在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的优势正在迅速弱化并日渐消亡。尤其是我们公司，因为过往成绩和对开发上的谨慎，对于土地位置、周边环境的要求更高。”
作为一个曾经拿下过本市超过七成楼盘代理的公司老总，童威的口才和说服力在整个连成中都是数一数二的。
“所以，根据我们投资、开发两个部门一年多来搜集来的信息，再综合市场情况，最终选择出的几块目标地块。”
童威站在投影幕前，向所有人展示着投资开发部的选择。
江山坐在讲台下面，一边开着录音笔，一边用笔仔细地记着童威所有的话。
“地块一，编号1615号，属于老城和新城交接地段。配套完善周边人口基数大，但尚未进入招、拍、挂阶段，属于政府储备地段，还没有开始动迁，目前还在一级土地开发阶段；风险是要通过帮政府做一级开发‘从小培养’，在二级开发拿地中掌握主动权，有可能会竹篮打水一场空。”
“地块二，编号1622号，华强纺织厂企业用地，因新厂房搬去开发区，原市中心地块旧厂房闲置，拟补交土地出让金变更土地性质，成为开发用地，再将地转让。风险是华强纺织厂有国有股份，拿到地后，可能要保留一部分房源交给华强，作为利润分成。”
她还是新人，很多名次也有些模糊，一边记录，一边用手机悄悄上百度搜索，在知道“一级开发”和“二级开发”的区别后，才继续进行着记录。
“地块三，编号1631号，二级开发，已进入招标挂阶段的净地，无任何产权和拆迁遗留问题，属于湖西区地块。地块周边有成熟的写字楼、商务区，缺点是土地面积过大，投资风险大，且地价过高、在本市地块中热度极高，容易在竞拍中出现高溢价从而使得楼面价虚高，最终出现价格天花板；”
“地块四，编号1644号，转让土地项目。该地块属于文峰集团在本市的储备土地，有意转让或共同开发。土地位于市中心位置，原机床厂地块，属于商住性质的净地，无整迁风险，属于优质地块，但连成从未有过合作开发先例。”
她并没有记录每块地块的面积、价格等等，这些数据开发部都已经发给了他们，她记录的都是童威讲述而没有写在演示文稿里的重点，格外突出风险和优缺点上。
因为这一次的会议记录派了总经办的老员工何琪做，坐在江山旁边的小叶就不免有些无聊，见江山在本子上不停写写画画，伸头看了一眼，不解地压低了声音问：
“江山，你记这个干吗？”
“我是市场部的，后期很可能要参与到市场调研里去，所以多记点没错。”江山小小声地回答她。
“你不是想回总经办吗？”小叶闻言一愣，而后惊讶地问，“你现在想留在市场部了？”
“我之前表现的这么明显吗？”
江山瞪大了眼睛。
小叶默默点了点头。
就在江山正在懊恼着自己情商低的时候，会议桌前的李主任对她们招了招手，示意给桌子上加水，江山和小叶连忙缩起脖子，合本子的合本子，拿茶盘的茶盘，去做自己该做的会务工作。
听完童威报告的董事长连国强脸上看不出喜好，只仔细看着手边的地块资料，而后淡淡地问会议室里其他部门的负责人：
“你们有什么意见吗？”
“昨天我们已经开过一轮会了，财务部和投资部一起加了班，根据这两年度的投资营业报告进行分析，我建议今年对土地储备的投资不要超过十亿。”
财务总监说出自己的意见。“高过这个数字的话，集团的资金流就要承受一定的压力和风险。”
“不超过十亿的话……”
连国强估算了下四块地块的土地成本，得到了结果。
“……就是说，这四块目标地块，最多只能选择两块。”
“是这样的。”
童威点了点头。
“虽然有四块地块备选，但不代表都要拿下，如果市场评估不合格的话……”
他看了眼张微。
“……那一块都不拿也是可以的。”
“我想问问，投资部为什么选择这些地。”
营销总监黄总皱着眉头，“尤其是华强纺织厂的那块地，据我所知，华强的厂房搬迁了已经有两年了，华强一直在寻找承接方，可是两年里换了数家公司洽谈都没有谈成，这其中一定是有什么不好明说的原因。”
“是这样的。”投资部的经理开口解释，“华强纺织厂里有一部分员工宿舍，是当年单位福利分房的房子，这些员工一直住在厂里，现在厂房搬迁，他们不同意还迁到开发区的新厂房里，所以华强希望承接土地的开发商能将拆迁补偿款在招拍挂费用里支出，或者还迁这些员工同等面积的新房。”
“这就说的通了
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出去质问他。
只是在带着江山去开会前, 张微目光从陆春来身上扫过, 状似随意地点了他的名字。
“陆春来？”
“在，经理。”
“你也是混迹市场多年的老手了, 今天早上去新售楼部的培训, 你和雷磊一起吧。”张微说完就脚步匆匆地往外走，根本不给雷磊反应过来的时间。
“就当熟悉熟悉新售楼部。”
因为电话的耽搁, 她和江山到会议室的时候已经算来得晚的了，江山看了眼会务那边，见总经办来了好几个人, 就知道今天这会议级别不低，连忙过去帮忙端茶倒水。
等所有人来齐，董事长还是没到, 总经办又打了好几个电话, 到了约定会议时间的一刻钟以后, 董事长才姗姗来迟。
会议的主题是今年和明年两年度的拿地开发计划, 对于一家房地产公司来说, 可谓是重点项目之一，也是让公司里众多部门关心的问题。
投资部、开发部、设计部和工程部都因为一年多没有开发新的地块而闲散着，董事长用“市场部没有就位”为理由，推辞了童威好多次拿地的申请，如今市场部已经就位，再也找不到推辞的借口了，童威立刻趁热打铁重新又提起了拿地开发计划。
“……在土地交易完全市场化的背景下，地产商在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的优势正在迅速弱化并日渐消亡。尤其是我们公司，因为过往成绩和对开发上的谨慎，对于土地位置、周边环境的要求更高。”
作为一个曾经拿下过本市超过七成楼盘代理的公司老总，童威的口才和说服力在整个连成中都是数一数二的。
“所以，根据我们投资、开发两个部门一年多来搜集来的信息，再综合市场情况，最终选择出的几块目标地块。”
童威站在投影幕前，向所有人展示着投资开发部的选择。
江山坐在讲台下面，一边开着录音笔，一边用笔仔细地记着童威所有的话。
“地块一，编号1615号，属于老城和新城交接地段。配套完善周边人口基数大，但尚未进入招、拍、挂阶段，属于政府储备地段，还没有开始动迁，目前还在一级土地开发阶段；风险是要通过帮政府做一级开发‘从小培养’，在二级开发拿地中掌握主动权，有可能会竹篮打水一场空。”
“地块二，编号1622号，华强纺织厂企业用地，因新厂房搬去开发区，原市中心地块旧厂房闲置，拟补交土地出让金变更土地性质，成为开发用地，再将地转让。风险是华强纺织厂有国有股份，拿到地后，可能要保留一部分房源交给华强，作为利润分成。”
她还是新人，很多名次也有些模糊，一边记录，一边用手机悄悄上百度搜索，在知道“一级开发”和“二级开发”的区别后，才继续进行着记录。
“地块三，编号1631号，二级开发，已进入招标挂阶段的净地，无任何产权和拆迁遗留问题，属于湖西区地块。地块周边有成熟的写字楼、商务区，缺点是土地面积过大，投资风险大，且地价过高、在本市地块中热度极高，容易在竞拍中出现高溢价从而使得楼面价虚高，最终出现价格天花板；”
“地块四，编号1644号，转让土地项目。该地块属于文峰集团在本市的储备土地，有意转让或共同开发。土地位于市中心位置，原机床厂地块，属于商住性质的净地，无整迁风险，属于优质地块，但连成从未有过合作开发先例。”
她并没有记录每块地块的面积、价格等等，这些数据开发部都已经发给了他们，她记录的都是童威讲述而没有写在演示文稿里的重点，格外突出风险和优缺点上。
因为这一次的会议记录派了总经办的老员工何琪做，坐在江山旁边的小叶就不免有些无聊，见江山在本子上不停写写画画，伸头看了一眼，不解地压低了声音问：
“江山，你记这个干吗？”
“我是市场部的，后期很可能要参与到市场调研里去，所以多记点没错。”江山小小声地回答她。
“你不是想回总经办吗？”小叶闻言一愣，而后惊讶地问，“你现在想留在市场部了？”
“我之前表现的这么明显吗？”
江山瞪大了眼睛。
小叶默默点了点头。
就在江山正在懊恼着自己情商低的时候，会议桌前的李主任对她们招了招手，示意给桌子上加水，江山和小叶连忙缩起脖子，合本子的合本子，拿茶盘的茶盘，去做自己该做的会务工作。
听完童威报告的董事长连国强脸上看不出喜好，只仔细看着手边的地块资料，而后淡淡地问会议室里其他部门的负责人：
“你们有什么意见吗？”
“昨天我们已经开过一轮会了，财务部和投资部一起加了班，根据这两年度的投资营业报告进行分析，我建议今年对土地储备的投资不要超过十亿。”
财务总监说出自己的意见。“高过这个数字的话，集团的资金流就要承受一定的压力和风险。”
“不超过十亿的话……”
连国强估算了下四块地块的土地成本，得到了结果。
“……就是说，这四块目标地块，最多只能选择两块。”
“是这样的。”
童威点了点头。
“虽然有四块地块备选，但不代表都要拿下，如果市场评估不合格的话……”
他看了眼张微。
“……那一块都不拿也是可以的。”
“我想问问，投资部为什么选择这些地。”
营销总监黄总皱着眉头，“尤其是华强纺织厂的那块地，据我所知，华强的厂房搬迁了已经有两年了，华强一直在寻找承接方，可是两年里换了数家公司洽谈都没有谈成，这其中一定是有什么不好明说的原因。”
“是这样的。”投资部的经理开口解释，“华强纺织厂里有一部分员工宿舍，是当年单位福利分房的房子，这些员工一直住在厂里，现在厂房搬迁，他们不同意还迁到开发区的新厂房里，所以华强希望承接土地的开发商能将拆迁补偿款在招拍挂费用里支出，或者还迁这些员工同等面积的新房。”
“这就说的通了
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